応用編

応用編

共同の利益を守る手段としての競売

債権回収を目的とする一般の競売手続きとは異なり、区分所有法59条に基づく競売手続きは、区分所有者の共同の利益を守る一つの手段という位置づけになります。
すなわち、区分所有法59条1項によれば、区分所有者による共同の利益違反行為により、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに、一定の決議要件のもとで、当該違反区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できるとしています。
 

手続き

区分所有法59条1項においては、「他の方法によっては障害を除去」できないことを要件としています。これは、競売手続きが違反区分所有者の住居までをも奪ってしまう強力な手段であるが故に、それよりも穏当な手段で解決できる場合にはそちらを選択しなければならないということです。
したがって、違反行為の停止要求(法57条第1項)や専有部分の使用禁止(法58条第1項)で目的を遂げられる場合には要件を満たさないことになります。

競売請求は訴えの提起によってのみ行使できる権利とされています。そして訴えの提起のためには集会決議の特別決議が必要となります。
また、区分所有者には弁明の機会(言い分を聞く機会)を与える必要があります。 

※特別決議…区分所有者及び議決権の各4分の3以上

具体的には

具体的には次のような場合に競売請求が認められています。
1)管理組合業務への非協力が著しい場合
2)暴力団事務所としての利用等
3)管理費等滞納がある場合
管理費等の経費の滞納がある場合には、最悪の場合、マンション全体の管理を維持できないという問題に直面することになります。
そのため、管理費等の滞納についても「共同の利益」に反する行為と言えます。ただし、管理費等の滞納の場合には、先取特権による回収に代表されるように、「他の方法による障害の除去」が可能な場合があります。
ところで、先取特権は債権回収の手段であり、先取特権による競売手続きの場合には、競売手続きによって剰余、つまり、抵当権に代表されるような先取特権に優先する権利及び手続費用を超えるような売却代金にならない場合には競売手続きは取り消されることになります(無剰余取消しと言います。)。
他方で、債権回収を目的としない区分所有法59条第1項に基づく競売手続きにおいては、無剰余の場合にも競売手続きが取り消されることはありません。
したがって、剰余が生じる場合には先取特権による回収を、無剰余の場合には区分所有法59条第1項に基づく競売手続きを進めることになります。

当該競売請求が管理費等の回収につながるということについてはコチラのページをご参照ください。

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